買取再販リノベーションの住宅資材商社の選び方

[embed]https://youtu.be/uP7w6Mh0vv8[/embed] 本日の内容は、レジ物件や戸建の話ではなく、あくまでも、マンションの区分に限った買取再販リノベーションになります。 さて、私はいつも、あなたが不動産系出身の買取業者でも、区分のリノベーション工事の全てを施工業者に丸投げするのではなく、 せめて、水廻りや熱源機だけは自社で取りましょう、と言ってます。 なぜなら、大した労力を掛ける事なく、原価を圧縮する事が出来るからです。...

リノベーション再販会社は工務店の見積書が分からなくても大丈夫!?

[embed]https://youtu.be/9iaCwpZf-co[/embed] こういったご質問を頂きました。 「区分のリノベーション再販事業を始めたのですが、不動産仲介の経験しかなく、工務店から出て来る見積書の内訳が分かりません。把握するコツはありますか?(一部、割愛)」 どういった書式なのか見ていないので分かりませんが、大体の予想は付きます。 おそらく、トップページの項目は、こんな感じではないでしょうか。 ・仮設工事・解体工事・水道工事・電気工事・ガス工事・木工事・衛生機器工事・内装工事などなど。...

リノベーション再販物件の現調で重要なポイント

[embed]https://youtu.be/mCHrvvtdk5U[/embed] リノベーション再販という位なので、水廻りのサイズアップやレイアウトを大幅に変えるなど、見栄えした方が良いのは誰もが思う事です。 ただ、物件を仕入れた後は、施工業者さんや職人さんも快く見てくれますが、物件を購入するか否か分からない状態では、なかなか毎回毎回、呼び辛い所です。 また、内覧のタイミングで予定が合うとも限りませんし、仮に、現調に来てもらえたとしても、空振り分の経費は後の請負金額に乗ります。...

買取再販のリノベーションやリフォーム費用の原価算出方法

[embed]https://www.youtube.com/embed/VYEb7Flx6Ac[/embed] 当然ですが、マンションのリノベーション再販やリフォーム再販の場合、仕入れた中古マンション(区分)の価格に加え、リノベーションやリフォーム費用が原価に加わります。 その際、何件もやってこられた方は、経験値から「何となくこれくらいの金額金かな?」というように、勘で弾く事ができます。 おどろく事に、その経験値の勘がドンピシャの場合もあります。 とはいえ、あくまでも勘なので、ブレる事もあります。...

買取再販事業のリノベーション戦略リフォーム戦略

[embed]https://www.youtube.com/embed/cVnxWkFkBnQ[/embed] 皆さんご存知の通り、買取再販で一番手間が掛からないのは、仕入れた物件をそのまま転売して差益を得るパターンです。 しかし、なかなかそういった物件も手に入らないので、リフォームやリノベーションをして再販するのがポピュラです。 ただ、それでも仕入れが上手く行かなければ、利益が出ない事は承知の事だと思います。 とはいえ、組織で買取再販事業を運営して行く上では、物件を買い続けなくてはなりません。...

買取再販のリノベーション工事に自社の施工管理が必要なタイミング

  [embed]https://youtu.be/EUKVtC_mluk[/embed] 少人数制で買取再販事業を始める場合、リノベーション工事に最初から自社の施工管理者を配置する事は難しいです。 勿論、施工管理者や現場監督は、原価を圧縮して粗利を増やす為、必要な存在です。 しかし、彼らに力量を発揮してもらうには、それだけの物件数を供給しなければなりません。 提供できる現場の数が少なければ、人件費だけが嵩み、無駄になります。...

不動産売買の仲介手数料売上から割り出すリフォーム事業の売上目安

  [embed]https://youtu.be/fbJxbaC7z6M[/embed] 不動産仲介会社のリフォーム事業戦略として、売買の手数料売上に対して、どれくらいリフォームの売上が見込めますか?と聞かれる事があります。 簡単に申しますと、どれくらいの仲介手数料売上があれば、いくら位リフォームって取れるの?って事です。 勿論、仲介手数料の内訳が新築の客付がメインの場合、オプション工事や外構工事が発生する事はあっても、リフォームはほとんど発生しない為、該当しません。...

不動産仲介会社のリフォーム事業戦略

  [embed]https://youtu.be/9inztJg0B9I[/embed] 当然ですが、ターゲットは中古不動産を購入されるお客様です。 中でも、住宅ローンを組まれるお客様です。 更に、買い替え特約を設定した玉突き案件は有利です。 勿論、二重ローンや賃料を避けたいお客様も同様です。 先ず、お客様が住宅ローンを活用され、あなたの会社が代行業務を行う場合、普通にお客様の自己資金から勤め先に至るまで、様々な情報が手に入ります。...

中古仲介&リフォームのピンチをチャンスに

  [embed]https://youtu.be/8UnlLQwdZx0[/embed] 中古仲介&リフォームは、中古不動産を購入してリフォームされるお客様に対し、物件探しからリフォームまで一貫したサービスを提供するビジネスです。 新たに購入した物件の引渡しから引越しまでの間に改装を施す為、大半が空き家工事です。 在宅工事と比べ、空き家工事の方が工事自体は楽かもしれません。 しかし、中古仲介リフォームの空き家工事は、在宅工事以上の落とし穴があるんです。...

スムーズに終えるリフォーム工事の引渡術とは

  [embed]https://youtu.be/ph7M3PekTTU[/embed] 住みながらのリフォーム工事の場合、お客様は常に現場を見られているので、比較的、引渡には苦労しません。 また、職人さんの頑張りも目の前で見ていたので、多少の温情もあります(温情だけに頼る事は良く無いですが。)。 ところが、空き家工事の場合、そうはいきません。仕上がり重視です。 遠方から引越されるお客様は、工事後に初めて仕上がりを見る事になります。...

第三者有利の法則で(リフォーム)をサポート

  [embed]https://youtu.be/gENIx-c0GJc[/embed] 以前、別の動画で、お客様(一人者)、仲介(二人者)、リフォーム(三人者)の時に、第三者(リフォーム)が二人者(仲介)をサポートするといった話をしましたが、今回は、その逆です。 つまり、リフォームが二人者で、仲介が三人者の場合です。 中古物件を検討されていた頃のお客様は、その時に第三者だったリフォームの話は、すんなり聞き入れてくれました。 しかし、物件を購入され、今度はリフォームとなれば話は違います。...

第三者有利の法則で(仲介)をサポート

  [embed]https://youtu.be/sdXYh0y2Gn4[/embed] 中古仲介リフォームの場合、当然ですが、仲介成立が先です。 仲介が成立しない限り、リフォームの受注は極めて低いです。 ただ、仲介が成立すれば、リフォームの受注率は高いです。 従って、リフォームは、仲介をアシストする為に全力でサポートするのも業務の一環という事なのです。 その精神は必ずご指導下さい。 しかし、重要な事は、お客様が一人者、仲介が二人者の場合、リフォームが仲介側に付いて、同じように二人者になってはならないという事です。...

不動産業とリフォーム業の集金の違い!リフォーム事業の集金の落とし穴

[embed]https://youtu.be/wm1rg3zK-R8[/embed] 「不動産仲介業では決済時に一括で仲介手数料を受領している為、リフォームの集金も完工後にしていたのですが・・・(一部、割愛)。」 といったご相談を頂きました。要は、未収が発生しているといった内容です。 このチャンネルは不動産会社の経営者向けchなので既にご存じだと思いますが、仲介手数料は決済時に一括という会社もあれば、契約時に全額という会社もあります。 また、契約時に半金、決済時に半金といった企業もある為、各社様々だと思います。...

リフォーム事業の損益分岐点はいくら?

[embed]https://youtu.be/qroigtUzwMc[/embed] 不動産仲介会社の経営者さんから、「リフォーム事業の損益分岐点はいくら位ですか?(一部、割愛)」といったご質問を頂きました。 あなたの業界(不動産仲介業)は売上=粗利なので、人件費・固定費・広告費の合計が損益分岐点となり、それを上回る売上(粗利)を上げると利益になるといった考えなんだと思います。 リフォーム事業は売上=粗利ではないのですが、同じように考えるなら、多少の前後はありますが、損益分岐点は従業員1人当りの粗利額80万円/月くらいです。...

不動産売買の仲介手数料売上から割り出すリフォーム事業の売上目安

  [embed]https://youtu.be/fbJxbaC7z6M[/embed] 不動産仲介会社のリフォーム事業戦略として、売買の手数料売上に対して、どれくらいリフォームの売上が見込めますか?と聞かれる事があります。 簡単に申しますと、どれくらいの仲介手数料売上があれば、いくら位リフォームって取れるの?って事です。 勿論、仲介手数料の内訳が新築の客付がメインの場合、オプション工事や外構工事が発生する事はあっても、リフォームはほとんど発生しない為、該当しません。...

買取再販のリノベーションやリフォーム費用の原価算出方法

[embed]https://www.youtube.com/embed/VYEb7Flx6Ac[/embed] 当然ですが、マンションのリノベーション再販やリフォーム再販の場合、仕入れた中古マンション(区分)の価格に加え、リノベーションやリフォーム費用が原価に加わります。 その際、何件もやってこられた方は、経験値から「何となくこれくらいの金額金かな?」というように、勘で弾く事ができます。 おどろく事に、その経験値の勘がドンピシャの場合もあります。 とはいえ、あくまでも勘なので、ブレる事もあります。...

不動産仲介会社のリフォーム経営戦略

[embed]https://www.youtube.com/embed/rHjWv91oma8[/embed] 先ず、営業戦略面ですが、不動産仲介会社がリフォーム事業に参入する場合、既に不動産を所有しているお客様はターゲットにしません。 居住中であろうと空き家リフォームであろうと同じです。 あくまでも、ターゲットは中古不動産を購入されるお客様です。 とはいえ、最初から物件の決済後(引渡し)後にリフォームやリノベーションをゆっくり考えられるお客様も、基本的にはターゲットではありません。...

不動産仲介会社のリフォーム事業戦略

  [embed]https://youtu.be/9inztJg0B9I[/embed] 当然ですが、ターゲットは中古不動産を購入されるお客様です。 中でも、住宅ローンを組まれるお客様です。 更に、買い替え特約を設定した玉突き案件は有利です。 勿論、二重ローンや賃料を避けたいお客様も同様です。 先ず、お客様が住宅ローンを活用され、あなたの会社が代行業務を行う場合、普通にお客様の自己資金から勤め先に至るまで、様々な情報が手に入ります。...

買取再販リノベーションの住宅資材商社の選び方

[embed]https://youtu.be/uP7w6Mh0vv8[/embed] 本日の内容は、レジ物件や戸建の話ではなく、あくまでも、マンションの区分に限った買取再販リノベーションになります。 さて、私はいつも、あなたが不動産系出身の買取業者でも、区分のリノベーション工事の全てを施工業者に丸投げするのではなく、 せめて、水廻りや熱源機だけは自社で取りましょう、と言ってます。 なぜなら、大した労力を掛ける事なく、原価を圧縮する事が出来るからです。...

リノベーション再販会社は工務店の見積書が分からなくても大丈夫!?

[embed]https://youtu.be/9iaCwpZf-co[/embed] こういったご質問を頂きました。 「区分のリノベーション再販事業を始めたのですが、不動産仲介の経験しかなく、工務店から出て来る見積書の内訳が分かりません。把握するコツはありますか?(一部、割愛)」 どういった書式なのか見ていないので分かりませんが、大体の予想は付きます。 おそらく、トップページの項目は、こんな感じではないでしょうか。 ・仮設工事・解体工事・水道工事・電気工事・ガス工事・木工事・衛生機器工事・内装工事などなど。...

リフォーム事業で管理職を中途採用する時の注意点とは

  [embed]https://youtu.be/mQS52f93Aiw[/embed] 当然ですが、管理職の経験年数は書類を見れば分かります。 また、何人位の組織を管理していたのか、といった事も同様です。 しかし、重要な事は、あなたがやろうとする媒体や体制の経験があるか否かです。 例えば、あなたの媒体が主に反響で、尚且つ、パック商品で集客し、施工体制も営工分離体制(営業と現場管理を分ける体制)なら、その実務経験や管理職経験が有れば大丈夫でしょう。 後は、実際に何度かお会いし、見極めれば良いと思います。...

リフォームの追加工事で協力業者と後の金銭トラブルを無くす方法

  [embed]https://youtu.be/adb2iwyT-vM[/embed] このchの過去の動画で、リフォーム事業での協力業者とのトラブルの多くは、金銭トラブルとお話しました。 本日は、その内容の続き、追加工事のやり取りから生じるトラブルについて、お話させて頂きたいと思います。 できる営業マンや現場担当者は、経験も豊富なので、ある程度は隠蔽部の状況が予測できます。 また、予測できなくても、解体後どちらに転んでも収められるような段取りにしていたり、資材を選択しています。...

リフォーム事業でパートナー業者とのトラブルを減らす方法

  [embed]https://youtu.be/IoYzCj79KRw[/embed] リフォーム事業で、パートナー業者や下請とのトラブルの内容は様々です。 ただ、中でも多いのは金銭トラブルです。 これは、リフォーム事業に限った事では無いかもしれませんが、お金のトラブルは多いです。 大抵トラブルになるケースは、こんな感じです。 元請が発注金額を曖昧にした状態で口頭で依頼する場合です。 しかも、作業内容も口頭や簡単なメモ書きだけ、といったパターンです。 そりゃ、モメますよね?(笑)...

OKラインの低いリフォーム営業マンでもクレームを軽減させる方法

  [embed]https://youtu.be/A1XNB5Zb-kc[/embed] OKラインは人それぞれ違います。 しかし、対お客様となれば、OKラインが低いと仕上がりクレームになります。 従って、社員さんに改善してもらう指導は必要ですが、それには時間が掛かります。 また、どれだけ指導をしてもダメな人も居ます。 ただ、それでは仕上がりクレームは改善されない為、仕組みが必要です。 今日は、その仕組みについて、お話したいと思います。 お客様はお金を支払う側なので、OKラインが高くなるのは当然です。...