買取再販のリノベーション工事を施工業者に丸投げ!?

  [embed]https://youtu.be/Dj89sTOM41g[/embed] リノベーション再販を少人数制で行う場合、仕入れは物上仲介から紹介、リノベーション工事は施工業者、販売は客付仲介といった1つのスキームがあります。 また、マナーで、仕入れをした物上げ仲介に専任返しをして、売れなかったら自社で販売するといったケース。 他にも、不動産仲介会社に頼らず、自社で仕入れをする企業も。 このように、他にも様々なパターンがあります。...

不動産会社がマンションリノベーション事業に参入する場合の有利な点とは

  [embed]https://youtu.be/9-qKLDqLUPc[/embed] 本日の内容は、新たに中古不動産を購入してリノベーションをするお客様がターゲットではありません。 あくまでも、既に区分所有を持っているお客様のリノベーションを受注する為のお話です。 居住中のお客様からマンションリノベーションを受注するには、様々な要素が必要です。 大きく分けると3つです。 1.お金(リノベーション費用) 2.設計(企画力) 3.仮住まい...

中古仲介リフォームとリノベの使い方

  [embed]https://youtu.be/C9gMVajX7lE[/embed] 中古仲介リフォームには、二通りのパターンがあります。 先ずは、一つ目です。 最初からリフォーム目的ではないお客様が、中古不動産を購入した際にリフォームする場合の平均単価です。 売上で約100万円/1件(粗利30万円)。 これは、リピートの数字も含みます。 なので、一度目の中古仲介リフォームの単価だけなら、もう少し高くなります。 それと、郊外の方が屋敷が大きい分、1件当たりの単価が高いように思われがちですが、そうでもありません。...

知り合いが居ると言われた時~

  [embed]https://youtu.be/SWwkCFK8W1I[/embed] 普段、テクニック的な話はあまりしません。 それについては、いくつか理由があるのですが、今度、別の機会にでもお話したいと思います。 ただ、今日の内容は、皆様が「中古仲介リフォーム」事業のトリプル(売り・買い・リフォーム)を成立させる上で役立つ内容だと思いましたので、お話させて頂きます。 先ず、仲介の方ですが、皆様が物元だった場合を想定してみます。...

中古仲介リフォームとリノベの使い方

  [embed]https://youtu.be/C9gMVajX7lE[/embed] 中古仲介リフォームには、二通りのパターンがあります。 先ずは、一つ目です。 最初からリフォーム目的ではないお客様が、中古不動産を購入した際にリフォームする場合の平均単価です。 売上で約100万円/1件(粗利30万円)。 これは、リピートの数字も含みます。 なので、一度目の中古仲介リフォームの単価だけなら、もう少し高くなります。 それと、郊外の方が屋敷が大きい分、1件当たりの単価が高いように思われがちですが、そうでもありません。...

えっ、予算が聞けないの?

  [embed]https://youtu.be/4rxrZdsEOjU[/embed] 皆様(不動産仲介会社)にとっては、資金計画書を作成する上で、当たり前のようにお客様にヒアリングされます。 勿論、全ての予算を正直に言わないお客様もおられますが、概ね把握できます。 実は、それって、かなりのメリットなんです。 意外だと思われますが、売買の絡まない一般的なリフォームの場合、概ねの予算すら言わないお客様が多数おられます。...

物件に組込むリフォームローンでトリプル決定

  [embed]https://youtu.be/EsnSLTonVYI[/embed] 皆さん(不動産仲介会社)はよくご存じだと思いますが、物件のローンにリフォーム費用を組込む場合です。 この場合、一部の例外を除いて、確実にリフォームは受注できます。 一部の例外とは、最初からお客様に、おかかいのリフォーム会社が居る場合です。 この場合はリフォームを諦めて、仲介だけにして下さい。追うだけ無駄です。 ただ、それを除いた場合は、「トリプル」完成です。...

中古仲介リフォームの受注率を90%にするポイント

  [embed]https://youtu.be/J2bd6JF9POw[/embed] そもそも、中古仲介リフォーム自体、仕組みだけで受注率は50%を超えます。 この数字は、一般的な請負いのリフォーム会社と比べると、かなり高いパーセンテージです。 それでは、中古仲介リフォームは、なぜ50%を超える事ができるのかと言えば、それはいつも言っているように、物件探しからお客様とお付き合いする為、接触頻度が多いからです。 しかし、これで満足してはなりません。...

リピート工事を受注しやすく完工しておく事が重要

  [embed]https://youtu.be/QSiKK_gPFnI[/embed] いつも申し上げているように、中古仲介リフォームは、中古不動産を買ってリフォームしたいお客様に、最適な物件をご紹介させていただく事が第一のポイント。 次に、その物件をリフォームさせて頂く事が第二のポイント。 そして、一度リフォームさせて頂いたお客様のお家を守り続ける事が第三のポイントです。 「売りっぱなし」「やりっぱなし」ではない会社になるという事が重要と、お伝えしております。...

リフォーム事業の組織戦略とは

  [embed]https://youtu.be/CgMG1CmVDww[/embed] 営業戦略といった攻めも大切ですが、同時に守りも重要です。 リフォーム事業を運営する上での組織形態のポイントは、バックヤード=直接的に売上をもたらさない職(管理職や事務員、現場監督等々)の割合です。 新築や大型リノベーションだけに事業を特化する場合は、1棟当たりの粗利額が大きい為、分業でも成り立ちます。 しかし、1件当たりの請負金額が小さな住宅リフォームの場合、バックヤードの人数が多いと採算が取れません。...

リフォーム経営って儲かるの?粗利は?利益は?

  [embed]https://youtu.be/khoeQpCPQyQ[/embed] リフォーム経営って儲かるの?と、よく聞かれます。 勿論、真剣なご相談であれば、これからお話する内容を踏まえて、丁重にご対応します。 ただ、日常会話で聞かれた場合は「知らん。あなた次第でしょ。」って返します(笑) 従って、先ずは、リフォーム事業の基本的な粗利と利益について、お話させて頂きます。 ・売上-原価=粗利 ・粗利-経費=利益 粗利率の目安は約30%ですが、この率を下回るとリフォーム経営は厳しくなります。...

不動産仲介会社がリフォーム事業に参入する場合に物元が有利な理由とは

  [embed]https://youtu.be/7PaYo8L4R7Y[/embed] 既にご存じだと思いますが、中古住宅を仲介する際は、専属や専任等の物元が有利です。 仮に、あなたがリフォーム事業に参入するとしても、同様の事が言えます。 いつも申し上げているように、不動産仲介会社がリフォーム事業に参入し、リフォームやリノベーションを受注する場合、売買契約から決済までの間が勝負です。 その期間は比較的ブルーオーシャンです。...

経験者だからラッキー?リフォーム営業マンを採用する時の注意点とは

  [embed]https://youtu.be/kqvub4vyOUA[/embed] どんな業界でも同じかもしれませんが、リフォーム事業の中途採用も、未経験者よりも経験者の方が即戦力になる確率は高いです。 しかし、リフォームという大きな括りの中で経験があっても、あたなの集客媒体の経験があるか否かが重要です。 つまり、それ次第では、業界経験者だからといっても、即戦力にならない可能性も多々あるという事です。 例えば、あなたの集客戦略が、一般宅への訪問営業だった場合です。...

部分リフォームなのにリピート売上が少ない要因

  [embed]https://youtu.be/nLhVSgAuANk[/embed] 戸建の全改装やマンションのフルリノベーションの場合、当然ですが、頻繁にリピート工事は発生しません。 ところが、在宅の部分リフォームの場合、リピート工事は発生します。 しかも、大きな収益源です。 多くのお客様は環境の変化を嫌います。 リピート工事は環境の変化とまでは言わないにしても、普通なら一度依頼した会社に頼まれます。 もしくは、一度目の内容が高評価で無かったとしても、声くらいは掛けられるものです。...

リフォーム事業で営業マン1人当りに必要な反響数・単価・受注率

  [embed]https://youtu.be/Ptf-T3pk-9o[/embed] よく、「反響数は何件必要?」「単価は?」「受注率は?」と聞かれます。 地域性や営業マンのスキルによっても単価は異なりますし、単価によって反響率や受注率も変わります。 かなり、ご質問がザックリしているので、とりあえず、一例を挙げてみます。 広告の反響媒体で例えてみると、こんな感じです。 営業マン1人当り最低限必要な粗利額は100万円/月。 請負額だとすると、350万円×粗利率30%で105万円(約100万円)...

元請営業マンの力量差に関係無く安定した仕上がりのリフォーム現場を提供する方法

  [embed]https://youtu.be/GCeDNx7nhAA[/embed] 以前の動画で、良い仕上がりのリフォーム現場を提供する上では、元請が大きなウエイトを占めるというお話をしました。 それには、営業マンの経験値や力量が大きく左右しますが、仕組みで最大限軽減できるとお伝えしました。 今日は、それについてお話したいと思います。 リフォーム現場の仕上がりは、80%着工前で決まります。 つまり、ほとんど着工前の準備で決まると言っても過言ではありません。...

同じ職人や施工店に依頼しても仕上がりの精度が異なるのは何故?

  [embed]https://youtu.be/z4uYgDoZunc[/embed] このチャンネルの以前の動画で、リピート工事の依頼が少ない要因をお話しました。 その要因は様々ですが、中でも仕上がりの悪さが大きな原因とお話しました。 その際、施工する職人さんや施工業者が悪いのではなく、大半は依頼する側、つまり、元請に原因があると言いました。 今日は、それについてお話したいと思います。 多くの職人さんや施工業者の社長は、プライドを持って仕事をされてます(一部のプロと呼べない方は除きますが。)。...

受注率を上げる為の住宅資材メーカーの選び方

  [embed]https://youtu.be/fXIw1qKV4WY[/embed] 受注率を上げる為には、様々な仕掛けや仕組みが必要です。 その数ある内の1つとして、住宅資材メーカー選びは重要です。 ただ、メーカーさんには大変申し訳ないのですが、私は最も重要な事は、商品よりも担当者だと思ってます。 例えば、Aというメーカーの住宅資材を仕入れる場合、大手企業を除いた多くは、商社や販売店を経由して購入します。...

何もしない住宅資材商社!?それも有りなんです

  [embed]https://youtu.be/VgUS7m-RfG0[/embed] リフォーム事業の場合、大手企業は別ですが、中小零細企業の多くは、商品を仕入れる際に住宅資材商社や販売店を経由して購入します。 そして、その住宅設備商社や販売店にも各社のカラーが有ります。 例えば、卸問屋としての魂を持つ会社は、その会社の担当者が、お客様からの問合せを全て受け付けて対応します。 それは素晴らしい事だと思います。 ただ、あなたのリフォーム事業部の社員さんにとって、それがベストでは無い場合もあります。...

リフォームの元請業にトラックや倉庫は必要?

  [embed]https://youtu.be/r16jMEaaPJc[/embed] 「リフォームの元請業に、トラックや倉庫は必要ですか?」といった、ご質問を頂きました。 リフォーム事業を立ち上げたものの、ご自身が不動産業出身なので、経験者の社員さんの要求に応じて良いものか否か、といった内容でした。 何でもそうですが、有るに越した事はありません。 しかし、結論から申しますと、B to C の元請業なら、トラックや倉庫が無くても経営できます。 これが、B to B...

女性の営業担当が希望だったので~

  [embed]https://youtu.be/H-_tnbBhBLc[/embed] お断りの理由を聞いた時に、「女性の担当者が良かったので~」と、一度や二度、あなたの既存事業(不動産仲介業)でも言われた事があるかもしれません。 賃貸は比較的に女性スタッフも多いですが、売買は高額なので、しっかりしているなら性別は問わないといった方も多いかもしれません。 リフォーム業もしっかりしている事は前提ですが、不動産業とは同じプライベート的な事でも内容が違う分、女性スタッフを望まれるお客様もおられます。...