リノベーション再販という位なので、水廻りのサイズアップやレイアウトを大幅に変えるなど、見栄えした方が良いのは誰もが思う事です。

ただ、物件を仕入れた後は、施工業者さんや職人さんも快く見てくれますが、物件を購入するか否か分からない状態では、なかなか毎回毎回、呼び辛い所です。

また、内覧のタイミングで予定が合うとも限りませんし、仮に、現調に来てもらえたとしても、空振り分の経費は後の請負金額に乗ります。

従って、リノベーション再販を検討する物件であれば、ある程度はご自身で判断したい所です。

しかし、1人ではレイアウトの変更が可能か否か判断できない場合もありますので、最低限の現調ポイントをお伝えさせて頂きます。

先ずは、構造ですが、低層マンションや団地に多いRC造か、鉄骨の柱と梁で強度を保つラーメン構造といった事は、マンションの資料に載っているので判断できます。

RC造のように、室内の壁が強度に含まれる場合は大幅なレイアウト変更が出来ない為、見栄えのするリノベーション再販物件にするのであれば、ラーメン構造の方が望ましいです。

ただ、問題は水廻りの移設が可能か否かです。

構造上、いくら間仕切り壁の移設ができても、水廻りのサイズアップやレイアウト変更できなければ見栄えしません。

これは仕入れ前の段階で確認できる事ですが、既存の床が置床なのか直貼りなのかです。

古いマンションの場合は、置床ではなく床組の所もあります。

ただ、この違いは少し難しいと思いますので、購入前の現調では、そこまで把握できなくても大丈夫です。

置床や床組と直貼りの違いが分かれば十分です。

管理規約に遮音等級LL45やLL40といった記載があり、スリッパを履かずにフローリングを踏んで固い場合は置床、フワフワする場合は直貼りです。

それに、直貼りの場合は廊下から居住スペースが下がっていて、更に、廊下から洗面室が上がっているといった特徴もあります。

勿論、これらは絶対ではありませんが、比較的見分けやすいポイントです。

たまに、置床ではなく、床組した上に遮音性のフローリングを貼っている所もありますが、イレギュラーを挙げてもキリが無い為、それについては割愛させて頂きます。

要は、置床や床組は床スラブから仕上げ材までの間に空間があり、直貼りの場合は空間が無いという事です。

リノベーション再販を検討する物件の現調は、ここが重要です。

床下に空間があれば、そこに配管を通す事が出来る為、水廻りの移設も比較的簡単ですが、直貼りの場合は空間が無い為、レイアウト変更が困難です。

従って、既存の床が直貼りなら置床にして全体を上げるか、または局部的に上げるかですが、床を上げる事で天井高に支障をきたす可能性が大いにあります。

その場合は天井を上げる事が可能か否かですが、それには、ユニットバスの点検口や天袋の上から覗くなどして、天井スラブまでの寸法を確認する必要があります。

このように、仕入れ段階で見栄えのするリノベーション再販の物件に出来るか否かは、最低限、構造のチェックと、既存の床の仕上げについて確認される事をお勧めします。

不動産会社のリノベーション戦略コンサルタントとして、何かの参考になれば幸いです。

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